La résidence de tourisme se distingue nettement des autres résidences gérées par sa vocation d’accueil temporaire plutôt que résidentiel. Contrairement à l’EHPAD ou à la résidence senior, où les résidents s’installent pour plusieurs années, la résidence de tourisme accueille des vacanciers pour des séjours de quelques jours à quelques semaines, ce qui change radicalement la logique économique du montage.
Un modèle construit sur la saisonnalité
Une demande rythmée par les périodes touristiques
Le taux de remplissage d’une résidence de tourisme varie fortement selon la saison, la localisation et le type de clientèle visée, montagne, littoral ou zone urbaine touristique. Cette saisonnalité constitue la principale différence de fonctionnement avec les résidences à vocation résidentielle.
L’importance de l’emplacement dans la performance
Plus que pour tout autre type de résidence gérée, l’emplacement conditionne directement la rentabilité. Une station de ski réputée ou un littoral très fréquenté génère un taux de remplissage nettement supérieur à une destination touristique secondaire, avec un écart de performance qui peut être considérable d’un programme à l’autre.
Le fonctionnement du bail commercial
Comme pour les autres résidences gérées, l’investisseur signe un bail commercial avec un exploitant qui assure la gestion, la commercialisation des séjours et l’entretien du bien.
| Élément | Détail |
|---|---|
| Durée du bail | 9 à 12 ans (9 ans minimum) |
| Loyer versé | Fixe (indexé sur l’ILC), variable selon le chiffre d’affaires, ou mixte |
| Usage personnel | Souvent possible quelques semaines par an, selon le contrat |
| Gestion locative | Intégralement assurée par l’exploitant |
La possibilité de séjours personnels
Particularité propre à ce type de résidence, de nombreux contrats permettent à l’investisseur d’occuper le logement lui-même pendant une durée limitée chaque année, en contrepartie d’une réduction proportionnelle du loyer perçu. Ce point doit être négocié avec précision avant la signature du bail.
La fiscalité applicable en résidence de tourisme
La récupération de la TVA à 20 %
L’achat d’un logement neuf en résidence de tourisme, avec au moins trois services parmi la restauration, le ménage régulier, la fourniture de linge et la réception, ouvre droit à la récupération de la TVA à 20 %, sous réserve que le bien reste affecté à cette location pendant 20 ans
L’amortissement face à des revenus irréguliers
Le régime réel permet de pratiquer un amortissement du bien et du mobilier, un mécanisme particulièrement utile ici pour lisser fiscalement des revenus locatifs qui peuvent varier sensiblement d’une année sur l’autre selon la fréquentation touristique.
Attention : contrairement aux résidences étudiantes, seniors et aux EHPAD, la résidence de tourisme est concernée par la réforme de 2025. Les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Le rendement d’une résidence de tourisme
| Indicateur | Fourchette observée |
|---|---|
| Rendement brut | 3 à 5 %, forte variabilité selon l’emplacement |
| Surface type | Studios ou T2 de 20 à 35 m² |
| Sensibilité à la saisonnalité | Élevée |
Ce rendement est le plus dispersé parmi les résidences gérées, un même type de contrat pouvant générer des performances très différentes selon la destination retenue.
Les points de vigilance spécifiques
Le risque de loyer variable
Contrairement à un loyer fixe contractuel, certains contrats calculent le loyer sur le chiffre d’affaires réalisé par l’exploitant. Dans ce cas, une mauvaise saison touristique se répercute directement sur les revenus de l’investisseur.
La dépendance à l’attractivité de la destination
Une évolution défavorable de la fréquentation touristique locale, qu’elle soit liée à la concurrence, aux conditions climatiques ou à un changement de tendance, peut peser durablement sur la performance du bien, avec un impact difficile à anticiper au moment de l’achat.
Une revente sensible à la conjoncture touristique
La valorisation du bien à la revente dépend fortement du dynamisme de la destination au moment de la cession, ce qui introduit une part d’incertitude supplémentaire par rapport à des résidences à vocation plus stable comme l’EHPAD ou la résidence senior.
Résidence de tourisme comparée aux autres résidences gérées
| Type de résidence | Rendement moyen | Sensibilité à la saisonnalité |
|---|---|---|
| Tourisme | 3 à 5 %, forte variabilité | Élevée |
| Étudiante | 3,5 à 5 % | Modérée |
| Senior | 4 à 4,5 % | Faible |
| EHPAD | 4 à 5 % | Très faible |
| Affaires | 4 à 5 % | Faible, mais sensible à la conjoncture économique |
Pour comparer ces profils plus en détail, consultez nos pages dédiées à la résidence étudiante, à la résidence senior, à l’EHPAD et à la résidence d’affaires.
Faut-il investir en résidence de tourisme en LMNP
Ce type d’investissement convient aux profils prêts à accepter une variabilité de rendement plus marquée en échange d’un potentiel de valorisation lié à des destinations attractives, voire d’un usage personnel occasionnel du bien. Pour resituer ce choix, retrouvez notre comparatif LMNP neuf ou ancien et l’ensemble de nos stratégies d’investissement.
Questions fréquentes sur la résidence de tourisme en LMNP
Peut-on occuper son logement en résidence de tourisme ?
Souvent oui. De nombreux baux permettent à l’investisseur d’occuper le logement quelques semaines par an, en contrepartie d’une réduction du loyer perçu. Ces conditions doivent être négociées avant la signature.
Le loyer est-il fixe en résidence de tourisme ?
Pas toujours. Le bail peut prévoir un loyer fixe ou un loyer variable calculé sur le chiffre d’affaires de l’exploitant, plus sensible aux mauvaises saisons.
Peut-on récupérer la TVA en résidence de tourisme ?
Oui, pour un logement neuf dans une résidence proposant au moins trois services para-hôteliers, à condition de conserver le bien en location pendant 20 ans.
Une résidence de tourisme relève-t-elle du micro-BIC classique ?
Oui, le micro-BIC reste possible sous les seuils, avec un abattement de 50 %. Dans la pratique, le régime réel est presque toujours privilégié, car il permet d’amortir le bien et de lisser des revenus irréguliers.
Les amortissements sont-ils réintégrés à la revente ?
Oui. La résidence de tourisme fait partie des résidences gérées soumises à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, contrairement aux résidences étudiantes, seniors et EHPAD.
