Le même budget, deux résultats très différents
Prenons un investisseur disposant de 220 000 € pour un projet locatif. En loi Jeanbrun, il achète un T3 neuf, loué en loyer intermédiaire plafonné selon la zone, et déduit chaque année de ses revenus fonciers un amortissement de 3,5 % calculé sur 80 % du prix, soit environ 6 200 € par an (plafond de 8 000 €). Sur 9 ans, l’économie d’impôt sur le revenu avoisine 16 500 € pour une tranche marginale de 30 %, sans compter l’effet sur les prélèvements sociaux.
Avec le même budget en LMNP, il achète un studio ou un T2 meublé, sans plafond de loyer (hors encadrement local) ni de déduction. L’amortissement, calculé composant par composant sur le bâti et le mobilier, peut couvrir la quasi-totalité des loyers perçus pendant plusieurs années, avec un résultat imposable proche de zéro tant que le stock d’amortissement n’est pas épuisé.
La différence ne se joue donc pas sur le principe de l’amortissement, présent dans les deux cas, mais sur son ampleur et sur la liberté de fixation du loyer.
Le cumul possible entre les deux dispositifs
Un point que la plupart des comparatifs ignorent : les deux dispositifs ne s’excluent pas toujours l’un l’autre sur un même patrimoine. Un investisseur peut détenir un bien en Jeanbrun et un bien en LMNP en parallèle, chacun optimisant sa propre fiscalité indépendamment. Certains montages vont plus loin en associant le Jeanbrun à d’autres dispositifs de location intermédiaire sur un même projet, une stratégie à étudier au cas par cas selon la structuration retenue.
Ce qui n’est en revanche pas cumulable, c’est le statut : un même logement ne peut pas être à la fois loué nu sous Jeanbrun et loué meublé sous LMNP, les deux dispositifs portant sur des natures de location incompatibles.
Ce que la loi Jeanbrun interdit et que le LMNP autorise
| Situation | Loi Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
| Louer à un enfant ou un parent | Interdit | Autorisé sous conditions de marché |
| Louer en meublé | Interdit | C’est la base du dispositif |
| Louer en saisonnier | Interdit | Possible en résidence de tourisme |
| Fixer librement le loyer | Impossible, plafond par zone | Libre |
| Choisir un logement individuel | Exclu, appartements uniquement | Tous types de logements |
Ces interdictions structurelles du Jeanbrun orientent naturellement certains profils vers le LMNP : parents souhaitant loger un enfant étudiant, propriétaires visant de la location courte durée, ou investisseurs intéressés par une maison plutôt qu’un appartement.
L’IFI, un critère souvent oublié
Le bien détenu sous loi Jeanbrun reste intégré à l’assiette de l’IFI, comme tout bien immobilier détenu en direct. Il en va de même en LMNP : seul le passage au statut de loueur meublé professionnel (LMP), sous conditions strictes de recettes et d’activité, peut permettre d’exclure le bien de cette assiette.
Le sort du bien à la fin de l’engagement
En loi Jeanbrun, une sortie encadrée
À l’issue des 9 années d’engagement minimum, l’investisseur retrouve la libre disposition du bien. Les amortissements déjà déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable au moment de la revente, ce qui réduit l’avantage net final si la cession intervient rapidement après la fin de l’engagement.
En LMNP, aucune échéance à respecter
Le LMNP ne fixe aucune durée d’engagement légale. L’investisseur peut revendre à n’importe quel moment, avec application du régime de la plus-value LMNP, qui prévoit lui aussi la réintégration des amortissements depuis 2025, sauf en résidences services étudiantes, seniors et EHPAD.
Quel dispositif pour quel projet
| Objectif de l’investisseur | Dispositif à privilégier |
|---|---|
| Sécuriser un cadre fiscal balisé par la loi | Loi Jeanbrun |
| Maximiser le rendement locatif sans plafond | LMNP |
| Loger un proche | LMNP |
| Investir dans une résidence gérée avec gestion déléguée | LMNP |
| Profiter d’un dispositif sans condition de mobilier | Loi Jeanbrun |
Pour aller plus loin
Le choix entre les deux dispositifs s’articule souvent avec la structure juridique retenue pour l’achat, en nom propre ou via une société. Consultez notre page LMNP ou SCI et l’ensemble de nos comparatifs de dispositifs pour affiner votre stratégie.
Questions fréquentes sur le LMNP et la loi Jeanbrun
Peut-on louer en meublé avec la loi Jeanbrun ?
Non. La loi Jeanbrun porte sur la location nue. Pour louer en meublé et profiter de l’amortissement du bien et du mobilier, c’est le statut LMNP qui s’applique.
Peut-on cumuler loi Jeanbrun et LMNP ?
Oui, mais sur des biens différents. Un investisseur peut détenir un logement en Jeanbrun et un autre en LMNP. Un même logement ne peut en revanche pas relever des deux régimes à la fois.
Quelle est la durée d’engagement en loi Jeanbrun ?
La loi Jeanbrun impose un engagement de location de 9 ans minimum, avec des loyers plafonnés. Le LMNP ne prévoit aucune durée minimale de détention.
Peut-on louer à un proche en loi Jeanbrun ?
Non, la location à un ascendant ou un descendant est exclue. En LMNP, louer à un enfant étudiant est possible, à condition de pratiquer un loyer conforme au marché.
Que remplace la loi Jeanbrun ?
Elle succède au dispositif Pinel, arrivé à échéance fin 2024. Retrouvez la comparaison historique sur notre page LMNP ou Pinel.
