Pour qu’un logement soit reconnu comme meublé au sens de la loi, et donc éligible au statut LMNP, il ne suffit pas d’y ajouter quelques meubles. La réglementation impose une liste précise d’équipements, sans lesquels le bail peut être requalifié en location nue par un juge ou par l’administration fiscale.
Le texte de référence
La liste des équipements obligatoires est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, pris en application de la loi ALUR. Il définit un logement meublé comme un logement décent équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y vivre normalement, avec ses seuls effets personnels.
Le locataire doit pouvoir dormir, manger et vivre convenablement dès la remise des clés, sans avoir à apporter de mobilier.
La liste complète des 11 équipements obligatoires
Le décret énumère précisément les éléments à fournir. Chacun doit être présent et en état d’usage au moment de la signature du bail.
| N° | Équipement | Précision |
|---|---|---|
| 1 | Literie | Comprenant couette ou couverture |
| 2 | Dispositif d’occultation des fenêtres | Volets ou rideaux dans les chambres |
| 3 | Plaques de cuisson | Gaz ou électrique |
| 4 | Four ou four à micro-ondes | Au choix |
| 5 | Réfrigérateur | Avec congélateur, ou au minimum un compartiment à -6 °C ou moins |
| 6 | Vaisselle | En nombre suffisant pour les occupants |
| 7 | Ustensiles de cuisine | Nécessaires à la préparation des repas |
| 8 | Table et sièges | En nombre suffisant |
| 9 | Étagères de rangement | Pour le stockage courant |
| 10 | Luminaires | Dans l’ensemble des pièces |
| 11 | Matériel d’entretien ménager | Adapté aux caractéristiques du logement |
Ce que le décret ne mentionne pas explicitement
Certains équipements aujourd’hui répandus, comme le lave-linge ou le téléviseur, ne figurent pas dans la liste légale. Leur absence n’empêche pas la qualification de meublé, mais leur présence reste un argument commercial fort, en particulier pour les biens destinés à de la location courte ou moyenne durée.
Pourquoi ces équipements conditionnent le statut LMNP
Le respect de cette liste n’est pas qu’une formalité. Il conditionne directement l’accès au régime fiscal des BIC, détaillé sur notre page fiscalité LMNP, et non aux revenus fonciers classiques.
Le risque de requalification
Si un logement ne respecte pas l’ensemble de ces critères, un locataire peut saisir la justice pour faire requalifier le bail meublé en bail nu. Cette requalification entraîne des conséquences en cascade :
- application du régime des revenus fonciers plutôt que des BIC ;
- remise en cause de l’amortissement déjà pratiqué, un point détaillé sur notre page dédiée au mécanisme de l’amortissement en LMNP ;
- application des règles de préavis et de durée du bail nu, moins souples pour le propriétaire.
Un point de contrôle en cas de litige
En cas de conflit avec un locataire, l’inventaire du mobilier annexé au bail devient une pièce centrale. Il est recommandé de le faire signer par les deux parties à l’état des lieux d’entrée, avec photos à l’appui.
Équipements et immobilier neuf
Pour un investissement dans le neuf, cette liste doit être anticipée dès la livraison du bien, en particulier lorsque le logement est acheté nu et meublé ensuite par l’investisseur. Ce point est à intégrer dans le budget global du projet, aux côtés du choix entre LMNP neuf ou ancien.
Le cas particulier des résidences gérées
Dans une résidence gérée, le mobilier est généralement acquis par l’investisseur avec le logement, puis entretenu et renouvelé par l’exploitant dans le cadre du bail commercial. L’investisseur n’a donc pas à gérer cette liste au quotidien. À noter : le décret de 2015 s’applique aux meublés loués en résidence principale ; en résidence de tourisme ou d’affaires, c’est l’exploitant qui fixe le niveau d’équipement, dans le respect des normes de son activité. Le fonctionnement de ces montages est détaillé dans notre catégorie résidences gérées.
Ce qu’il faut retenir avant de meubler un bien en LMNP
Respecter cette liste minimale sécurise le statut fiscal du bien et évite tout risque de contestation locative. Pour aller plus loin sur les conditions globales d’accès au statut, retrouvez notre page dédiée aux conditions d’éligibilité au LMNP.
Questions fréquentes sur les équipements d’une location meublée
Le lave-linge est-il obligatoire dans une location meublée ?
Non. Le lave-linge, tout comme le téléviseur, ne figure pas dans la liste du décret n° 2015-981. Son absence n’empêche pas la qualification de meublé, mais il reste un équipement très attendu par les locataires et facilite la mise en location.
Que risque le propriétaire si un équipement obligatoire manque ?
Le locataire peut demander la requalification du bail meublé en bail nu. Le bien bascule alors dans le régime des revenus fonciers, l’amortissement pratiqué peut être remis en cause et les règles du bail nu s’appliquent (durée de 3 ans, préavis différent).
Les meubles et équipements doivent-ils être neufs ?
Non. Ils doivent simplement être présents, en état d’usage et en quantité suffisante pour le nombre d’occupants au moment de la signature du bail. Un équipement devenu hors d’usage par vétusté doit être remplacé par le propriétaire.
Un inventaire du mobilier est-il obligatoire ?
Oui. Le bail meublé doit être accompagné d’un inventaire et d’un état détaillé du mobilier, établi lors de l’état des lieux d’entrée et signé par les deux parties. C’est la pièce de référence en cas de litige.
Ces règles s’appliquent-elles en résidence gérée ?
Oui, mais c’est l’exploitant qui fournit et entretient l’ameublement dans le cadre du bail commercial. L’investisseur doit seulement s’assurer que le logement reste conforme pour conserver son statut LMNP.
