Une question que pose le budget 2027
Depuis la présentation du projet de loi de finances pour 2027, qui prévoit de plafonner l’amortissement en LMNP, beaucoup d’investisseurs se demandent s’il faut acheter avant le 31 décembre 2026 pour conserver les règles actuelles. La réponse courte : dans la plupart des cas, la date d’achat ne change rien, et il n’y a pas de raison fiscale de se précipiter.
Acheter avant fin 2026 ne protège pas des nouveaux plafonds
C’est le point à comprendre en premier. Dans le projet, les plafonds d’amortissement (2,5 % par an et 7 000 € par foyer) s’appliqueraient aux exercices clos à compter du 1er janvier 2027, quelle que soit la date d’acquisition du logement. Un bien acheté en décembre 2026 serait donc traité, à partir de 2027, exactement comme un bien acheté en 2027.
Autrement dit, il n’existe pas, dans le texte initial, de clause qui préserverait les investissements réalisés avant une date donnée. Signer plus vite ne permet pas de conserver l’ancien régime.
Les trois cas où le calendrier compte
Les meublés de tourisme
C’est la seule situation où la date d’achat pourrait jouer. Un amendement adopté en commission des finances le 8 octobre 2026 supprimerait tout amortissement pour les meublés de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027. Il doit encore être confirmé en séance, et les biens achetés avant cette date resteraient de toute façon soumis à un plafond plus strict (1,5 % et 5 000 € par foyer).
Les amortissements déjà mis en réserve
Les amortissements non déduits avant 2027 resteraient utilisables jusqu’en 2036, dans la limite de la moitié du résultat de chaque année. Cela concerne surtout les investisseurs déjà en activité : un achat en fin d’année 2026 ne génère quasiment aucune réserve.
Les achats sur plan
Dans le neuf, l’amortissement ne démarre qu’à la livraison et à la mise en location. Un logement réservé fin 2026 et livré en 2028 n’aurait donc, de toute façon, rien amorti sous les règles actuelles.
À noter : la commission des finances ayant rejeté l’ensemble de la première partie du budget le 9 octobre, la séance publique repart du texte initial du gouvernement. Les amendements adoptés en commission doivent donc être de nouveau votés en séance pour s’appliquer.
Les investissements que la réforme ne toucherait pas
Plutôt que la date, c’est le type de bien qui fait la différence. Trois catégories sont exclues du plafonnement dans le projet : les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD. Ces mêmes résidences échappent déjà à la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente. Pour elles, les règles resteraient les mêmes en 2026 et en 2027.
Si l’amendement adopté en commission est confirmé, les logements meublés loués en résidence principale ou en bail mobilité sortiraient eux aussi du plafonnement.
| Type d’investissement | Effet du projet de budget 2027 | Intérêt d’acheter avant fin 2026 |
|---|---|---|
| Résidence étudiante, senior ou EHPAD | Aucun : exclus du plafonnement | Aucun, les règles ne changent pas |
| Meublé classique en résidence principale | Plafonnement prévu, exclusion votée en commission | Aucun, la date d’achat ne compte pas |
| Meublé de tourisme | Plafond de 1,5 % et 5 000 € ; amortissement supprimé pour les achats dès 2027 si l’amendement est confirmé | Possible, mais sous un régime déjà durci |
| Logement neuf livré après 2027 | Soumis aux règles en vigueur à la livraison | Aucun |
Ce que pèserait vraiment le plafonnement
Pour un investisseur qui détient un seul logement, l’effet resterait mesuré. Sur un studio dont le bâti amortissable vaut 200 000 €, l’amortissement annuel passerait d’environ 6 000 € à 5 000 €, soit 1 000 € de résultat imposable en plus dans le pire des cas. Le plafond de 7 000 € par foyer concernerait surtout les patrimoines de plusieurs logements. Ces montants sont des ordres de grandeur, calculés avec un amortissement actuel d’environ 3 % par an pour un meublé de tourisme (1,5 %), l’amortissement tomberait à 3 000 €. Un meublé loué à l’année ne serait pas concerné si l’exclusion votée en commission est rétablie en séance.
À l’échelle d’un investissement détenu quinze ou vingt ans, cet écart pèse bien moins que le prix d’achat, l’emplacement ou la qualité de l’exploitant.
Surtout, la part d’amortissement dépassant le plafond ne pourrait plus être reportée : elle serait définitivement perdue.
Les vraies raisons d’investir maintenant, ou d’attendre
Investir maintenant a du sens si le projet est mûr : un financement obtenu à de bonnes conditions, un programme bien situé avec un exploitant solide, et une stratégie claire sur la durée de détention. Ce sont ces critères, détaillés dans notre guide où investir en LMNP, qui font la rentabilité d’une opération.
Attendre a du sens si vous hésitez encore entre plusieurs types de biens, ou si votre projet porte sur de la location de courte durée : le texte définitif sera connu fin décembre 2026 et vous déciderez alors en connaissance de cause. Si vous comparez avec la location nue, le dispositif Jeanbrun mérite aussi d’être regardé.
Dans tous les cas, acheter dans l’urgence un bien moins bon pour un avantage fiscal incertain est le mauvais calcul.
Questions fréquentes sur l’investissement LMNP fin 2026
Un achat signé en 2026 garde-t-il les anciennes règles d’amortissement ?
Non, pas dans la version actuelle du projet. Les plafonds s’appliqueraient à tous les loueurs concernés à partir des exercices clos en 2027, sans distinction selon la date d’achat, sauf pour les meublés de tourisme si l’amendement adopté en commission est repris en séance.
Faut-il renoncer au régime réel ?
Non. Même plafonné, l’amortissement resterait déductible, tout comme les intérêts d’emprunt et les charges. Le régime réel resterait plus avantageux que le micro-BIC dans la plupart des achats à crédit.
Quel type de bien est le moins exposé à la réforme ?
Les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD : elles sont exclues du plafonnement de l’amortissement comme de la réintégration des amortissements dans la plus-value.
Quand le texte définitif sera-t-il connu ?
La loi de finances doit être adoptée et promulguée avant le 31 décembre 2026. Jusque-là, le contenu peut changer à chaque étape du débat parlementaire.
Comment savoir ce que la réforme changerait pour mon projet ?
Cet article donne une information générale et ne remplace pas une étude personnalisée. Le plus simple est de chiffrer votre projet avec le simulateur LMNP ou d’échanger avec un conseiller, qui comparera les deux scénarios sur votre situation.
