Un projet de loi, pas encore une règle
Le projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre 2026, contient une mesure qui vise directement le LMNP au régime réel : son article 7 prévoit de plafonner l’amortissement des logements meublés et de supprimer le report des amortissements non déduits.
Rien n’est voté à ce jour. Le texte est en cours d’examen à l’Assemblée nationale et peut encore être modifié, voire supprimé, à chaque étape. Cet article présente ce que prévoit le projet et sera mis à jour au fil des débats.
Un amortissement plafonné à 2,5 % et 7 000 € par foyer
Aujourd’hui, un loueur en meublé au régime réel amortit son logement par composants, sans plafond de taux, et ne peut simplement pas créer de déficit avec cet amortissement. Le projet de budget ajoute deux limites pour les loueurs non professionnels :
• l’amortissement des locaux ne pourrait pas dépasser 2,5 % par an de la valeur amortissable ;
• il serait limité à 7 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements confondus.
Le texte vise l’amortissement des locaux. Le régime micro-BIC, qui ne comporte pas d’amortissement, n’est pas concerné, de même que les loueurs en meublé professionnels (LMP).
Ce que cela représente : deux exemples
Les montants ci-dessous sont des ordres de grandeur, calculés avec un amortissement actuel du bâti d’environ 3 % par an, une hypothèse courante qui varie selon la décomposition retenue par le comptable.
| Situation | Amortissement du bâti aujourd’hui | Avec le projet de budget 2027 |
|---|---|---|
| Un studio, 200 000 € de bâti amortissable | Environ 6 000 € par an | 5 000 € par an (2,5 %) |
| Deux logements, 400 000 € de bâti amortissable | Environ 12 000 € par an | 7 000 € par an (plafond par foyer) |
Pour un investisseur qui détient un seul logement de taille modeste, l’écart resterait limité. Le plafond de 7 000 € par foyer pèserait surtout sur ceux qui détiennent plusieurs biens ou un logement de valeur élevée : dans le second exemple, 5 000 € d’amortissement ne seraient plus déductibles chaque année.
Un meublé loué à l’année ne serait pas concerné si l’exclusion votée en commission est rétablie en séance.
La fin du report des amortissements non déduits
C’est le second volet de la mesure. Aujourd’hui, l’amortissement qui ne peut pas être déduit une année est mis en réserve et reste utilisable sans limite de durée. Le projet prévoit que, pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, la part d’amortissement écartée par les nouveaux plafonds serait définitivement perdue.
Les amortissements déjà mis en réserve avant 2027 ne disparaîtraient pas pour autant : ils resteraient déductibles jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque année. La part non utilisée à cette date serait perdue.
Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD resteraient épargnés
Le projet exclut de ces plafonds les logements réservés aux étudiants et à certains jeunes en formation, ceux destinés aux personnes âgées, ainsi que les établissements d’accueil de personnes âgées ou handicapées. Un investissement en résidence étudiante, en résidence senior ou en EHPAD conserverait donc les règles d’amortissement actuelles.
Ce sont les mêmes catégories de résidences qui échappent déjà à la réintégration des amortissements dans la plus-value, en vigueur depuis février 2025. Les résidences de tourisme et les résidences d’affaires ne figurent pas, à ce stade, dans la liste des exclusions : leur traitement reste à confirmer dans le texte définitif.
Meublés de tourisme : un régime plus sévère
Pour les meublés de tourisme, le projet prévoit un taux maximal de 1,5 % par an et un plafond de 5 000 € par an et par foyer. Le gouvernement assume cet écart : l’objectif affiché est de rapprocher la fiscalité du meublé de celle de la location nue et d’encourager la location de longue durée.
Ce que la commission des finances a déjà modifié
Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l’Assemblée nationale a adopté plusieurs amendements sur cet article. Le principal sortirait du plafonnement et de la fin du report les logements meublés loués avec un bail de résidence principale (bail étudiant compris) ou un bail mobilité. Un autre supprimerait tout amortissement pour les meublés de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027.
Ces amendements doivent encore être confirmés en séance publique, puis par le Sénat. S’ils l’étaient, la réforme toucherait essentiellement la location meublée de courte durée, et beaucoup moins la location meublée classique.
À noter : la commission des finances ayant rejeté l’ensemble de la première partie du budget le 9 octobre, la séance publique repart du texte initial du gouvernement. Les amendements adoptés en commission doivent donc être de nouveau votés en séance pour s’appliquer.
Ce qui ne change pas
Le statut LMNP n’est pas supprimé. Les loyers restent imposés dans la catégorie des BIC, le choix entre micro-BIC et régime réel demeure, et le plafond du micro-BIC reste fixé à 83 600 € pour 2026 à 2028. Les charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion) restent déductibles au régime réel, et le projet ne plafonne pas l’amortissement du mobilier. Enfin, le projet ne modifie pas les règles de plus-value.
Le calendrier du vote
| Étape | Date indicative |
|---|---|
| Dépôt du projet à l’Assemblée nationale | 1er octobre 2026 |
| Amendements en commission des finances | 8 octobre 2026 |
| Examen en séance publique | Du 13 au 19 octobre 2026 |
| Vote solennel de la première partie (dont l’article 7) | 20 octobre 2026 |
| Vote à l’Assemblée nationale | 17 novembre 2026 |
| Examen au Sénat, puis commission mixte paritaire | Fin novembre à décembre 2026 |
| Adoption définitive et promulgation | Avant le 31 décembre 2026 |
Ces dates peuvent évoluer. Tant que la loi n’est pas promulguée, aucune de ces mesures ne s’applique.
Questions fréquentes sur le budget 2027 et le LMNP
Le statut LMNP va-t-il disparaître en 2027 ?
Non. Le projet de budget ne supprime pas le statut : il encadre l’amortissement des loueurs au régime réel. Le micro-BIC et les autres règles du LMNP ne sont pas modifiés par ce texte.
Les biens déjà achetés seraient-ils concernés ?
Oui, dans la version initiale du texte : les plafonds s’appliqueraient aux exercices clos à compter du 1er janvier 2027, quelle que soit la date d’achat du logement. Seul l’amendement sur les meublés de tourisme distingue les biens acquis avant et après 2027.
Les résidences gérées sont-elles touchées ?
Les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD sont exclus du plafonnement. Pour les résidences de tourisme et d’affaires, le projet ne prévoit pas d’exclusion explicite à ce stade.
Que deviennent les amortissements que j’ai déjà mis en réserve ?
Ils resteraient utilisables jusqu’à fin 2036, mais seulement à hauteur de la moitié du résultat imposable de chaque année. Ce qui n’aurait pas été déduit à cette date serait perdu.
Quand saura-t-on ce qui s’applique vraiment ?
À la promulgation de la loi de finances, attendue avant le 31 décembre 2026. D’ici là, le contenu de l’article peut changer à chaque lecture. Pour mesurer l’effet sur votre projet, le plus sûr est de faire une simulation ou d’en parler à un conseiller.
