Investir en LMNP suppose de trancher entre deux marchés aux logiques très différentes. Le neuf séduit par sa simplicité et ses garanties, l’ancien par des prix d’entrée plus bas et un potentiel de plus-value. Ce choix a des conséquences directes sur l’amortissement et sur la rentabilité globale du projet.
Le comparatif chiffré entre neuf et ancien
| Critère | Neuf | Ancien |
|---|---|---|
| Prix au m² | Plus élevé | Généralement inférieur de 15 à 20 % selon les villes |
| Frais de notaire | Réduits, environ 2 à 3 % | Plus élevés, environ 7 à 8 % |
| Base amortissable | Élevée, hors quote-part du terrain | Réduite par une part de terrain souvent plus élevée |
| Travaux à prévoir | Aucun à court terme | Souvent nécessaires, à intégrer au budget |
| Garanties | Décennale, biennale, parfait achèvement | Aucune garantie constructeur |
| Performance énergétique | Normes RE2020 | Variable, DPE parfois défavorable |
| Délai de livraison | Différé, VEFA | Immédiat |
Les avantages du neuf pour un investissement LMNP
Le neuf présente des atouts structurels qui pèsent directement sur la rentabilité et la tranquillité de gestion.
Une base amortissable plus élevée
Dans le neuf, notamment en résidence collective, la quote-part du terrain, qui n’est pas amortissable, est généralement plus faible que dans l’ancien de centre-ville. Une plus grande partie du prix d’achat peut donc être amortie, ce qui génère une charge d’amortissement plus importante pour réduire l’imposition des loyers. Ce mécanisme est détaillé sur notre page consacrée à l’amortissement en LMNP.
Des frais de notaire réduits
Les frais d’acquisition dans le neuf tournent autour de 2 à 3 % du prix du bien, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Sur un investissement de 200 000 €, l’écart représente près de 10 000 € économisés dès l’achat.
Aucun travaux à anticiper
Un bien neuf ne nécessite ni rénovation ni mise aux normes énergétiques à court terme, ce qui simplifie la gestion locative et sécurise le budget prévisionnel de l’investisseur.
Des garanties constructeur
L’achat en VEFA s’accompagne de la garantie financière d’achèvement (GFA), qui assure la livraison du programme, puis des garanties de parfait achèvement, biennale et décennale, qui couvrent les malfaçons pendant les premières années d’exploitation.
Les avantages de l’ancien pour un investissement LMNP
L’ancien conserve des atouts que le neuf ne peut pas offrir, en particulier sur le ticket d’entrée.
Un prix d’achat plus accessible
Le différentiel de prix au m² entre neuf et ancien permet d’accéder à des biens plus grands ou mieux situés avec un budget identique, ce qui peut compenser une base amortissable plus faible.
Un emplacement souvent plus central
Les biens anciens se situent fréquemment en centre-ville, dans des zones où le foncier disponible pour du neuf est rare, ce qui peut renforcer la demande locative.
Un potentiel de travaux valorisants
Des travaux de rénovation bien menés permettent d’augmenter la base amortissable après acquisition, tout en améliorant la performance énergétique et l’attractivité locative du bien.
L’impact sur la rentabilité à long terme
Le choix entre neuf et ancien ne se limite pas au prix d’achat. Il conditionne la trajectoire fiscale du bien sur plusieurs années.
L’amortissement, un avantage qui s’inscrit dans la durée
Plus la base amortissable est élevée, plus la charge annuelle déductible est importante, ce qui retarde l’imposition des loyers perçus. C’est un des principaux arguments en faveur du neuf pour les investisseurs recherchant une fiscalité maîtrisée sur le long terme.
À noter : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf en résidences services étudiantes, seniors ou EHPAD.
Le risque de travaux imprévus dans l’ancien
À l’inverse, un bien ancien mal évalué peut générer des coûts de travaux non anticipés, qui viennent grever la rentabilité réelle du projet, au-delà du seul rendement affiché à l’achat.
Neuf ou ancien : quel choix selon le profil d’investisseur
| Profil | Choix à privilégier |
|---|---|
| Recherche de simplicité et de garanties | Neuf |
| Budget serré, recherche de surface | Ancien |
| Optimisation fiscale via l’amortissement | Neuf |
| Appétence pour la rénovation | Ancien |
Élargir la réflexion avant d’investir
Ce choix s’articule avec d’autres décisions structurantes, notamment le régime fiscal retenu via notre page micro-BIC ou régime réel, ou le type de bien visé parmi les résidences gérées. Pour resituer ce choix dans une stratégie globale, consultez l’ensemble de nos stratégies d’investissement.
Questions fréquentes sur le LMNP neuf ou ancien
Peut-on bénéficier du LMNP dans l’ancien ?
Oui. Le statut LMNP ne pose aucune condition d’ancienneté du bien : un logement ancien peut être loué en meublé dès lors qu’il respecte les équipements obligatoires et les critères de décence, notamment énergétique : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location comme résidence principale depuis 2025.
Peut-on acheter en VEFA sous le statut LMNP ?
Oui. L’achat sur plan est très courant en LMNP, notamment en résidence gérée. L’activité de location meublée démarre à la livraison et à la mise en location du bien, date à partir de laquelle l’amortissement peut commencer.
Peut-on récupérer la TVA dans le neuf en LMNP ?
Oui, sous conditions. En résidence gérée offrant des services para-hôteliers, l’investisseur peut récupérer la TVA de 20 % sur le prix d’achat, à condition de conserver le bien en location dans ce cadre pendant 20 ans ; à défaut, une partie de la TVA est reversée au prorata des années restantes.
Les travaux dans l’ancien sont-ils déductibles ?
Au régime réel, les travaux d’entretien et de réparation sont déductibles au titre de l’exercice au cours duquel ils sont engagés, tandis que les travaux d’amélioration ou d’agrandissement sont intégrés à la base amortissable. Voir notre page sur l’amortissement en LMNP.
Le neuf est-il toujours plus rentable que l’ancien en LMNP ?
Pas forcément. Le neuf offre une base amortissable plus élevée et des frais de notaire réduits, mais un prix au m² supérieur. L’ancien peut être plus rentable si son prix d’achat, son emplacement et le coût des travaux sont bien maîtrisés.
