Un régime hybride entre particulier et professionnel
La revente d’un bien détenu en LMNP suit, dans la grande majorité des cas, le régime de la plus-value des particuliers, proche de celui applicable à la location nue. Ce point surprend souvent les investisseurs, habitués à l’idée que l’amortissement pratiqué pendant la détention change fondamentalement la donne à la revente. Ce n’est vrai qu’en partie.
Le calcul de base de la plus-value
La formule générale
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, ce dernier pouvant être majoré des frais de notaire et de certains travaux, selon les justificatifs conservés. Les travaux déjà amortis ou déduits des loyers ne peuvent pas être ajoutés une seconde fois.
Les abattements liés à la durée de détention
Comme pour tout bien immobilier détenu par un particulier, un système d’abattement progressif s’applique selon le nombre d’années de détention, avec deux calendriers distincts pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Les 5 premières années | 0 % | 0 % |
| De la 6ᵉ à la 21ᵉ année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale IR | 9 % par an jusqu’à la 30e année |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale IR | Exonération totale prélèvements sociaux |
L’exonération totale d’impôt sur le revenu intervient donc après 22 ans de détention, tandis qu’il faut attendre 30 ans pour être totalement exonéré des prélèvements sociaux.
La réintégration des amortissements, le point le plus mal compris
Ce qui a changé depuis la réforme
Depuis la loi de finances pour 2025 (cessions réalisées à partir du 15 février 2025), les amortissements déduits pendant la durée de détention doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, ce qui vient réduire mécaniquement le prix d’acquisition retenu pour le calcul.
L’impact concret sur le montant imposable
Concrètement, plus un investisseur a déduit d’amortissements au fil des années, plus la plus-value imposable à la revente sera élevée, puisque le bénéfice fiscal obtenu pendant la détention est en partie repris au moment de la cession. Ce mécanisme ne supprime pas l’avantage de l’amortissement, mais il en réduit l’intérêt en cas de revente à court ou moyen terme. Au-delà de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu, et de 30 ans pour les prélèvements sociaux, son effet disparaît grâce aux abattements.
Un exemple chiffré
Prenons un bien acheté 150 000 €, revendu 180 000 € après 10 ans de détention, avec 40 000 € d’amortissements cumulés sur la période.
| Sans réintégration | Avec réintégration | |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition retenu | 150 000 € | 150 000 € − 40 000 € = 110 000 € |
| Plus-value brute | 30 000 € | 70 000 € |
| Abattement IR (10 ans de détention) | 30 % | 30 % |
| Plus-value imposable à l’IR | 21 000 € | 49 000 € |
Exemple simplifié, hors frais et majorations forfaitaires. Les prélèvements sociaux bénéficient à 10 ans d’un abattement de 8,25 %.
L’écart illustre bien pourquoi ce mécanisme de réintégration doit être anticipé dès l’achat, en particulier pour un bien fortement amorti sur une courte période. Les résidences services pour étudiants, personnes âgées ou handicapées, ainsi que les EHPAD échappent toutefois à cette réintégration, contrairement aux résidences de tourisme et d’affaires.
Les cas d’exonération à connaître
La résidence principale
Si le logement devient la résidence principale de l’investisseur avant la revente, il peut bénéficier d’une exonération totale de plus-value, indépendamment de la durée de détention, à condition d’y avoir réellement résidé : une occupation de courte durée juste avant la vente peut être remise en cause par l’administration.
Les vendeurs retraités ou invalides aux revenus modestes
Les titulaires d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité peuvent être exonérés de plus-value, à condition de ne pas être redevables de l’IFI et que leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain plafond. Par ailleurs, une personne entrée en maison de retraite ou en EHPAD peut, sous conditions, revendre son ancienne résidence principale en franchise d’impôt dans un délai de deux ans.
Le cas particulier du passage en LMP
Si l’investisseur bascule vers le statut de loueur professionnel avant la revente, le régime de plus-value change radicalement pour suivre les règles professionnelles, avec notamment une possibilité d’exonération totale si l’activité est exercée depuis au moins 5 ans et que les recettes n’excèdent pas 90 000 € (exonération partielle jusqu’à 126 000 €). Ce basculement est détaillé sur notre page LMNP ou LMP.
Anticiper la plus-value dès l’achat
Le choix entre micro-BIC et régime réel, détaillé sur notre page micro-BIC ou régime réel, influence directement le montant des amortissements pratiqués, et donc la plus-value future. De même, le choix entre un bien neuf ou ancien conditionne l’ampleur puisque la base amortissable et le niveau de travaux diffèrent fortement.
Questions fréquentes sur la plus-value en LMNP
Comment est imposée la plus-value d’un bien en LMNP ?
Elle suit le régime des plus-values immobilières des particuliers : après application des abattements pour durée de détention, elle est taxée au taux forfaitaire de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Une surtaxe s’applique lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €.
Les amortissements sont-ils réintégrés dans tous les cas ?
Non. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value, mais les logements situés en résidence étudiante, résidence services seniors ou EHPAD sont exclus de cette réintégration. Les résidences de tourisme et d’affaires y restent en revanche soumises.
Au bout de combien de temps la plus-value est-elle exonérée ?
L’exonération est totale après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Entre les deux, seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une base réduite.
Micro-BIC ou régime réel : quel impact sur la plus-value à la revente ?
Au micro-BIC, aucun amortissement n’est pratiqué, il n’y a donc rien à réintégrer à la revente. Au régime réel, l’économie d’impôt réalisée pendant la détention est généralement bien supérieure au surcoût éventuel à la cession. Le comparatif est détaillé sur notre page micro-BIC ou régime réel.
La plus-value est-elle traitée de la même façon en LMP ?
Non. En LMP, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique, avec une exonération totale possible après 5 ans d’activité si les recettes restent sous certains seuils. Voir notre page LMNP ou LMP.
