Une charge comptable sans dépense réelle
L’amortissement est souvent présenté comme l’avantage fiscal central du LMNP au régime réel. Il consiste à étaler comptablement la perte de valeur d’un bien et de son mobilier sur plusieurs années, sous forme d’une charge déductible qui réduit le résultat imposable, sans qu’aucune somme ne soit réellement décaissée l’année où elle est comptabilisée.
Concrètement, un investisseur peut percevoir des loyers, payer très peu, voire aucun impôt dessus, tout en conservant l’intégralité de la trésorerie perçue.
Le principe de la décomposition par composants
Pourquoi le bien n’est pas amorti d’un seul bloc
Contrairement à une idée répandue, un bien immobilier ne s’amortit pas sur une seule durée. La méthode retenue en LMNP impose de décomposer le bâti en plusieurs composants, chacun ayant sa propre durée d’usage, reflétant sa réalité physique et son rythme de vieillissement.
Les principaux composants et leurs durées
| Composant | Durée d’amortissement indicative |
|---|---|
| Gros œuvre (fondations, murs porteurs) | 60 à 80 ans |
| Toiture | 25 à 30 ans |
| Installations électriques et plomberie | 25 à 30 ans |
| Menuiseries extérieures | 20 à 25 ans |
| Aménagements intérieurs | 10 à 15 ans |
| Mobilier | 5 à 10 ans |
Cette répartition permet d’amortir plus rapidement les éléments qui s’usent vite, comme le mobilier ou la cuisine, tout en étalant le gros œuvre sur une durée beaucoup plus longue, conforme à sa réalité d’usage.
La valeur du terrain, un point de contrôle fiscal
Une part non amortissable
Le terrain sur lequel repose une construction ne perd pas de valeur avec le temps. Il doit donc être isolé du prix d’achat total et exclu de la base amortissable, généralement entre 10 et 20 % du prix selon la zone géographique et la densité urbaine.
Un point vérifié en cas de contrôle
Une valeur de terrain sous-évaluée gonfle artificiellement la base amortissable et le montant déductible chaque année. C’est l’un des premiers points contrôlés par l’administration fiscale en cas de vérification, ce qui impose une méthode d’évaluation rigoureuse et documentée.
Un exemple chiffré sur un bien neuf
Prenons un studio neuf acheté 150 000 €, dont 15 000 € de valeur de terrain, situé en résidence étudiante, auquel s’ajoutent 8 000 € de mobilier.
| Poste | Base amortissable | Durée | Dotation annuelle |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 81 000 € | 70 ans | Environ 1 157 € |
| Toiture et étanchéité | 20 250 € | 27 ans | Environ 750 € |
| Installations techniques | 20 250 € | 27 ans | Environ 750 € |
| Aménagements intérieurs | 13 500 € | 12 ans | Environ 1 125 € |
| Mobilier | 8 000 € | 7 ans | Environ 1 143 € |
Sur ce bien, la dotation annuelle totale avoisine 4 900 €, une charge qui vient directement réduire le résultat imposable généré par les loyers perçus.
Le plafonnement de l’amortissement déductible
La règle qui empêche de créer un déficit
Contrairement aux charges classiques, l’amortissement ne peut jamais créer de déficit fiscal en LMNP. Si le montant de l’amortissement dépasse le résultat de l’année, l’excédent n’est pas perdu, mais mis en réserve sous forme d’amortissement reporté.
Le sort de l’amortissement excédentaire
Cet amortissement reporté reste utilisable sans limite de durée, année après année, tant que le résultat imposable le permet. Il constitue une réserve fiscale précieuse, en particulier pour un bien neuf en début d’exploitation, où le montant amorti dépasse souvent les loyers perçus les premières années.
L’impact de l’amortissement à la revente
La réintégration dans le calcul de la plus-value
Depuis 2025, les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans la plus-value imposable à la revente, ce qui réduit une partie de l’avantage obtenu. Les biens situés en résidence étudiante, senior ou EHPAD échappent toutefois à cette réintégration, comme le studio de notre exemple. Son traitement fiscal au moment de la cession est détaillé sur notre page dédiée à la plus-value en LMNP, un point à anticiper dès l’achat plutôt qu’à découvrir au moment de vendre.
Pourquoi le neuf maximise ce mécanisme
Un bien neuf offre généralement une base amortissable plus élevée qu’un bien ancien, où une partie de la valeur a déjà été consommée par l’usure. Ce point est détaillé dans notre comparatif LMNP neuf ou ancien, utile pour arbitrer entre un ticket d’entrée plus élevé et un avantage fiscal renforcé sur la durée.
Questions fréquentes sur l’amortissement en LMNP
Peut-on amortir son bien en micro-BIC ?
Non. L’amortissement n’est possible qu’au régime réel. En micro-BIC, l’abattement forfaitaire de 50 % est censé couvrir toutes les charges, amortissement compris. Voir notre comparatif micro-BIC ou régime réel.
Le terrain est-il amortissable ?
Non. Le terrain ne se déprécie pas : sa valeur, généralement comprise entre 10 et 20 % du prix d’achat, doit être isolée et exclue de la base amortissable.
L’amortissement peut-il créer un déficit ?
Non. L’amortissement ne peut que ramener le résultat à zéro. L’excédent est mis en réserve et reportable sans limite de durée sur les résultats des années suivantes.
Sur quelle durée amortit-on le mobilier ?
Le mobilier s’amortit en général sur 5 à 10 ans, bien plus vite que le bâti, dont le gros œuvre s’étale sur 60 à 80 ans. C’est pourquoi la décomposition par composants est essentielle.
L’amortissement est-il repris à la revente ?
Oui, en partie : depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf pour les logements en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD. Tous les détails sont sur notre page plus-value en LMNP.
