Le passage du statut de Loueur Meublé Non Professionnel à celui de Loueur Meublé Professionnel n’est pas un choix. C’est une conséquence automatique dès que certains seuils sont franchis. Comprendre cette bascule est essentiel pour anticiper ses effets sur la fiscalité, les cotisations sociales et la revente du bien. Retrouvez au préalable la définition complète du LMNP et le détail des conditions d’éligibilité.
Ce qui distingue le LMNP du LMP
Les deux statuts reposent sur les mêmes revenus, déclarés en bénéfices industriels et commerciaux. Ce qui change, c’est le régime social et certains traitements fiscaux spécifiques.
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Recettes annuelles | Inférieures à 23 000 € (ou supérieures si la condition suivante n’est pas remplie) | Supérieures à 23 000 € |
| Prépondérance des revenus | Recettes inférieures aux autres revenus (ou recettes sous 23 000 €) | Recettes supérieures aux autres revenus du foyer |
| Régime social | Prélèvements sociaux à 18,6 % (depuis la LFSS 2026) | Cotisations SSI, environ 30 % du bénéfice |
| Déficit | Reportable uniquement sur les revenus BIC non professionnels | Imputable sur le revenu global du foyer |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Régime professionnel, avec exonération possible |
| IFI | Bien imposable | Exonération possible sous conditions |
Les deux conditions qui déclenchent le passage en LMP
Contrairement à une idée répandue, dépasser 23 000 € de recettes ne suffit pas à lui seul pour basculer en LMP.
Le seuil de recettes
Les recettes brutes issues de la location meublée, charges comprises, doivent dépasser 23 000 € sur l’année. Ce montant s’apprécie au niveau du foyer fiscal, en additionnant l’ensemble des biens meublés détenus.
La prépondérance sur les autres revenus
Il faut également que ces recettes deviennent supérieures aux autres revenus d’activité du foyer, tels que les salaires ou les bénéfices professionnels. Un investisseur qui dépasse 23 000 € de loyers meublés mais dont le salaire reste supérieur à ce montant demeure LMNP.
Les deux conditions doivent être réunies la même année pour entraîner un passage automatique en LMP.
Les conséquences sociales du passage en LMP
Le changement de statut a un impact direct sur les cotisations à verser.
L’affiliation à la Sécurité sociale des indépendants
En LMP, le loueur devient affilié au régime SSI, avec des cotisations sociales calculées sur le bénéfice réalisé, généralement autour de 30 %. En LMNP, seuls les prélèvements sociaux de 18,6 % s’appliquent, sans affiliation à un régime professionnel.
Un statut apprécié chaque année
Le statut s’apprécie année par année : si les deux conditions ne sont plus réunies, le loueur redevient LMNP. Ces allers-retours ont toutefois des conséquences (cotisations sociales, régime des plus-values, durée d’activité exigée pour l’exonération), d’où l’intérêt d’anticiper tout dépassement.
Les différences sur la fiscalité du déficit
En régime réel, les deux statuts permettent de générer un déficit grâce aux charges et à l’amortissement, mais son traitement diffère.
| LMNP | LMP | |
|---|---|---|
| Imputation du déficit | Sur les revenus de location meublée uniquement | Sur le revenu global du foyer fiscal |
| Report | Possible sur 10 ans | Excédent reportable sur le revenu global des 6 années suivantes |
Cette différence rend le statut LMP potentiellement avantageux pour un investisseur disposant d’un revenu global élevé, à condition d’accepter la charge sociale supplémentaire qui l’accompagne.
Les différences à la revente du bien
Le régime de la plus-value change radicalement selon le statut.
En LMNP, le régime des particuliers
La plus-value réalisée suit le régime classique des particuliers, avec un abattement progressif conduisant à une exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Depuis 2025, les amortissements déduits sont toutefois réintégrés dans la plus-value imposable, sauf en résidence étudiante, senior ou EHPAD.
En LMP, un régime professionnel plus favorable sous conditions
Le loueur professionnel peut bénéficier d’une exonération totale de plus-value dès lors que l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et que les recettes moyennes restent inférieures à 90 000 €. Ce mécanisme peut rendre le statut LMP particulièrement intéressant pour un investisseur avec un projet de revente à moyen terme.
Faut-il choisir le LMNP ou le LMP
Dans la grande majorité des cas, ce choix ne se pilote pas directement puisqu’il découle des seuils franchis. Il peut néanmoins être anticipé dès la phase d’investissement, notamment en arbitrant entre plusieurs biens ou entre différents montages, comme le détaille notre page LMNP ou SCI. Pour les profils cherchant à limiter la fiscalité à la revente dès le départ, la page dédiée à la plus-value en LMNP permet d’approfondir ce point.
Questions fréquentes sur le LMNP et le LMP
Peut-on être LMP avec moins de 23 000 € de recettes ?
Non. Le dépassement du seuil de 23 000 € de recettes annuelles est l’une des deux conditions cumulatives du statut LMP. En dessous, le loueur reste LMNP, quel que soit le niveau de ses autres revenus.
Un salarié peut-il basculer en LMP ?
Oui, si ses recettes de location meublée dépassent 23 000 € et deviennent supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal, salaires compris. Tant que les salaires restent supérieurs aux loyers meublés, il demeure LMNP.
Le passage du LMNP au LMP est-il un choix ?
Non. Le statut LMP s’impose automatiquement dès que les deux conditions sont réunies la même année. Il est en revanche possible de l’anticiper lors de la constitution du patrimoine locatif.
Comment sont calculées les recettes pour le seuil de 23 000 € ?
On retient les recettes brutes, charges comprises, avant tout abattement, en additionnant tous les logements meublés du foyer fiscal. Le détail figure sur notre page consacrée aux conditions d’éligibilité au LMNP.
Quel statut est le plus avantageux à la revente ?
Le LMNP suit le régime des plus-values des particuliers, avec une exonération totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le LMP peut permettre une exonération totale après 5 ans d’activité si les recettes moyennes restent inférieures à 90 000 €.
