Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel ne s’obtient pas automatiquement dès qu’un bien est mis en location meublée. Plusieurs conditions doivent être réunies, portant à la fois sur la nature du logement, sur le niveau des recettes perçues et sur la situation fiscale du foyer. Retrouvez d’abord la définition complète du LMNP si vous découvrez le statut.
Les quatre critères principaux à respecter
Pour relever du statut LMNP, le loueur doit respecter les critères suivants (les deux critères de recettes sont alternatifs : il suffit de remplir l’un des deux) :
| Critère | Détail |
|---|---|
| Nature du bien | Logement meublé, répondant aux équipements obligatoires |
| Recettes locatives annuelles | Inférieures à 23 000 € (ou critère suivant rempli) |
| Prépondérance des revenus | Ou recettes inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal |
| Immatriculation | Obligation déclarative (et non condition du statut) : SIRET à obtenir auprès du guichet unique de l’INPI dans les 15 jours |
Si le logement ne répond plus à la définition du meublé, ou si les deux critères de recettes sont franchis en même temps, l’administration fiscale peut requalifier l’activité, avec des conséquences directes sur le régime d’imposition applicable.
Le seuil de 23 000 € de recettes annuelles
Ce seuil s’apprécie sur l’ensemble des recettes brutes issues de la location meublée, charges comprises, avant tout abattement. Il concerne un foyer fiscal dans son ensemble, et non chaque bien pris isolément. Un investisseur possédant plusieurs logements meublés doit donc additionner l’ensemble de ses recettes pour vérifier s’il reste sous ce plafond.
La prépondérance des revenus du foyer
Dépasser 23 000 € ne suffit pas à perdre le statut. Tant que les recettes de location meublée restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, bénéfices non commerciaux, autres revenus professionnels), le loueur reste LMNP. C’est la combinaison de ces deux critères qui détermine le basculement vers le statut de loueur professionnel, un point détaillé sur notre page LMNP ou LMP.
Les conditions liées au logement
Un bien ne peut être déclaré en LMNP que s’il respecte la définition légale du logement meublé.
Un logement décent et équipé
Le logement doit permettre au locataire de vivre normalement dès son entrée, avec ses seuls effets personnels. Cela suppose la présence d’un mobilier complet, incluant literie, plaques de cuisson, réfrigérateur et rangements. La liste précise des équipements exigés par la réglementation est disponible sur notre page dédiée aux équipements obligatoires en location meublée.
Les logements concernés
Le statut LMNP s’applique aussi bien à un logement classique loué en direct qu’à un bien détenu au sein d’une résidence gérée, à travers un bail commercial signé avec un exploitant. Cela concerne notamment :
- les résidences étudiantes ;
- les résidences seniors ;
- les EHPAD ;
- les résidences de tourisme ;
- les résidences d’affaires.
L’ensemble de ces configurations est détaillé dans notre catégorie résidences gérées.
Les démarches administratives à effectuer
L’éligibilité au LMNP ne se limite pas à des critères de recettes. Elle implique également une démarche déclarative précise.
L’immatriculation via le guichet unique
Toute activité de location meublée doit être déclarée dans les quinze jours suivant son début, via le guichet unique de l’INPI. Cette démarche permet d’obtenir un numéro SIRET, indispensable pour déclarer les revenus en bénéfices industriels et commerciaux plutôt qu’en revenus fonciers.
Le choix du régime d’imposition
Une fois l’immatriculation réalisée, le loueur relève par défaut du micro-BIC, sauf s’il opte pour le régime réel. Le comparatif complet est disponible sur notre page micro-BIC ou régime réel.
| Régime | Fonctionnement |
|---|---|
| Micro-BIC | Abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes déclarées (30 % pour un meublé de tourisme non classé) |
| Régime réel | Déduction des charges réelles et pratique de l’amortissement |
Ce qui remet en cause l’éligibilité au LMNP
Certaines situations peuvent faire perdre le statut, volontairement ou non.
Le franchissement simultané des deux seuils
Comme évoqué plus haut, il ne suffit pas de dépasser 23 000 € de recettes pour perdre le statut LMNP. Ce dépassement doit s’accompagner d’une prépondérance des revenus locatifs sur les autres revenus du foyer. Dans ce cas précis, le passage en LMP devient automatique dès l’année concernée.
Une activité qui ne respecte plus la définition du meublé
Si le logement ne respecte plus les équipements obligatoires, ou si le bail signé correspond en réalité à une location nue déguisée, l’administration fiscale peut requalifier les revenus perçus en revenus fonciers, avec un redressement fiscal à la clé.
Vérifier son éligibilité avant d’investir
Avant tout achat, il est recommandé de confronter son projet à l’ensemble de ces critères, en particulier si l’investissement porte sur de l’immobilier neuf. Notre page LMNP neuf ou ancien permet d’affiner ce choix, tout comme l’ensemble de nos stratégies d’investissement.
Questions fréquentes sur l’éligibilité au LMNP
Dans quel délai faut-il déclarer son activité LMNP ?
La location meublée doit être déclarée dans les quinze jours suivant son début, via le guichet unique de l’INPI. Cette démarche permet d’obtenir le numéro SIRET nécessaire pour déclarer les loyers en BIC.
Le plafond de 23 000 € s’applique-t-il par logement ?
Non. Le seuil s’apprécie au niveau du foyer fiscal, en additionnant les recettes de tous les biens loués en meublé. Au-delà, le passage en LMP n’intervient que si ces recettes dépassent aussi les autres revenus d’activité du foyer (voir LMNP ou LMP).
Peut-on être LMNP en résidence étudiante ou senior ?
Oui. Le statut LMNP s’applique aussi aux logements situés en résidence gérée (étudiante, senior, EHPAD, tourisme, affaires), loués à un exploitant via un bail commercial.
Peut-on être LMNP à travers une SCI ?
En principe non. Le LMNP concerne les personnes physiques qui louent en meublé. Une SCI qui exerce une activité habituelle de location meublée relève en principe de l’impôt sur les sociétés, ce qui la fait sortir du cadre LMNP. Le comparatif est détaillé sur notre page LMNP ou SCI.
Que se passe-t-il si le logement n’est plus conforme au meublé ?
Si le bien ne respecte plus les équipements obligatoires, l’administration peut requalifier les loyers en revenus fonciers, avec un redressement fiscal et la perte des avantages du régime BIC.
