Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal qui s’applique à toute personne louant un logement meublé sans que cette activité constitue son activité professionnelle principale. Contrairement à la location nue, les revenus tirés de cette activité ne relèvent pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui ouvre droit à un régime fiscal spécifique, souvent bien plus avantageux pour l’investisseur.
Que signifie l’acronyme LMNP
Chaque lettre du sigle correspond à une condition précise du statut :
- Loueur : la personne qui met un bien en location
- Meublé : le logement doit être équipé pour permettre une occupation immédiate, selon une liste d’équipements obligatoires
- Non : l’activité ne doit pas franchir à la fois les deux seuils fixés par la loi (23 000 € de recettes et prépondérance sur les autres revenus d’activité)
- Professionnel : la location ne constitue pas l’activité principale du foyer fiscal
Ce n’est donc pas un dispositif de défiscalisation à proprement parler. C’est un statut fiscal de droit commun, applicable dès lors que les conditions légales sont réunies, sans engagement contractuel de départ.
Un statut fiscal, pas un dispositif de défiscalisation
Il n’y a aucune date limite d’investissement ni zonage géographique imposé pour bénéficier du LMNP. Ce régime s’applique dès que l’activité de location meublée est déclarée, quel que soit le lieu du bien en France.
Le cadre légal du LMNP
Le statut LMNP est encadré par l’article 155 du Code général des impôts, qui fixe les seuils de recettes en deçà desquels le loueur reste non professionnel. Il repose également sur le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, qui liste les équipements obligatoires pour qu’un logement soit juridiquement considéré comme meublé.
Le logement doit permettre au locataire d’y vivre normalement avec ses seuls effets personnels, dès la remise des clés.
Les textes de référence à connaître
- Article 155 du CGI : seuils et prépondérance des revenus
- Article 50-0 du CGI : régime micro-BIC
- Décret n° 2015-981 : liste des équipements obligatoires
Les critères qui définissent le statut LMNP
Pour bénéficier du statut LMNP, plusieurs conditions doivent être respectées (les deux critères de recettes sont alternatifs : il suffit de remplir l’un des deux). Retrouvez le détail complet sur notre page dédiée aux conditions d’éligibilité au LMNP.
| Critère | Condition à respecter |
|---|---|
| Nature du bien | Logement meublé, équipé selon le décret 2015-981 |
| Recettes annuelles | Inférieures à 23 000 € (ou critère suivant rempli) |
| Part dans le foyer fiscal | Ou recettes inférieures aux autres revenus d’activité du foyer |
| Immatriculation | Obligation déclarative (et non condition du statut) : SIRET à obtenir auprès du guichet unique de l’INPI dans les 15 jours |
| Régime fiscal | Imposition en BIC, et non en revenus fonciers |
Ce qui déclenche le passage en LMP
Le franchissement du seuil de 23 000 € de recettes annuelles ne suffit pas à lui seul. Il faut aussi que ces recettes deviennent supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Si ces deux conditions sont réunies, le loueur bascule automatiquement vers le statut de Loueur Meublé Professionnel. Le détail de ce basculement est expliqué sur notre page LMNP ou LMP.
LMNP et fiscalité BIC : ce que ça change concrètement
La bascule en BIC plutôt qu’en revenus fonciers est ce qui distingue le plus nettement le LMNP de la location nue classique.
Les avantages fiscaux permis par le régime BIC
- déduire l’ensemble des charges réelles liées au bien (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, travaux d’entretien) ;
- pratiquer un amortissement comptable du bien et du mobilier, une charge non décaissée qui vient réduire, voire annuler, le résultat imposable pendant plusieurs années ;
- choisir entre le régime micro-BIC (appliqué par défaut, avec un abattement forfaitaire de 50 %) et le régime réel, sur option, selon ce qui est le plus avantageux.
LMNP ou location nue : le comparatif
| Location meublée (LMNP) | Location nue | |
|---|---|---|
| Régime fiscal | BIC | Revenus fonciers |
| Amortissement du bien | Oui | Non (sauf dispositif Jeanbrun, sous conditions) |
| Abattement micro (recettes) | 50 % (micro-BIC) | 30 % (micro-foncier) |
| Durée de bail type | 1 an (9 mois étudiant) | 3 ans |
| Préavis locataire | 1 mois | 3 mois (1 mois en zone tendue) |
Sur un même bien, la fiscalité du meublé est presque toujours plus favorable que celle du nu, grâce notamment à l’amortissement. C’est l’une des raisons pour lesquelles de plus en plus d’investisseurs privilégient le LMNP dans le neuf.
Qui peut devenir LMNP
Le statut est ouvert à toute personne physique, sans condition de profession ni de nationalité, qu’elle soit primo-investisseur ou déjà propriétaire d’un patrimoine locatif.
Les profils d’investissement concernés
- l’achat d’un studio ou d’un appartement destiné à la location meublée classique ;
- l’investissement dans une résidence gérée, étudiante, senior, EHPAD, tourisme ou affaires, via un bail commercial signé avec un exploitant ;
- la mise en location meublée d’un bien déjà détenu, par exemple à la fin d’un bail en location nue.
Un choix à confronter aux autres dispositifs
Avant de se lancer, il est utile de comparer le LMNP aux autres options d’investissement locatif, notamment via nos comparatifs LMNP ou loi Jeanbrun et LMNP ou SCI.
Questions fréquentes sur le LMNP
Faut-il un diplôme ou un statut particulier pour être LMNP ?
Non. Le statut LMNP est accessible à toute personne physique majeure, sans condition de diplôme, de profession ou de nationalité. Seule l’activité de location meublée déclarée fait naître le statut.
Le LMNP est-il compatible avec un emploi salarié ?
Oui, et c’est même la situation la plus courante. Le LMNP suppose justement que la location meublée ne soit pas l’activité principale du foyer fiscal, un salaire venant naturellement remplir cette condition de prépondérance.
Peut-on être LMNP avec plusieurs logements ?
Oui. Un même loueur peut détenir plusieurs biens meublés sous un seul statut LMNP, tant que le total des recettes reste sous le seuil de 23 000 € ou reste inférieur aux autres revenus du foyer.
Le LMNP oblige-t-il à créer une société ?
Non. Le statut s’exerce le plus souvent en nom propre, via une simple immatriculation au guichet unique de l’INPI. La création d’une société n’est nécessaire que dans certains montages spécifiques, détaillés sur notre page LMNP ou SCI.
